财务评价报告（范本）

武汉××房地产开发有限公司 C?B项目

财务评价报告

选题代码 姓学

名 号

3-2

2008级工程管理 2010年6月

专业班级 完成时间 成绩评定

湖北工业大学土木工程与建筑学院

选题一：编制财务评价报告 （一）项目地块基本情况

地块面积197亩；综合容积率1.8，土地价格为240万元/亩，土地用途

为住宅用地。开发建设期5年。

（二）基本计算数据

序号 1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 2 2.1 2.2 3 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7 3.8 3.9 3.10 3.11 4 5 6 项目名称 基础设施建设费 供排水工程费用 排水工程费 供电工程费用 公共绿化费 小区安防智能化 建筑安装工程费 多层框架住宅 小高层住宅 工程建设其他费 土地使用费 建设单位管理费 工程设计费 工程勘察费 前期工作费 工程建设监理费 质量监督费 竣工图编制费 标的编制及招标管理费 工程保险费 施工图预算编制费 基本预备费 折现系数 资金来源 单价 15 30 45 80 20 1000 1200 计算单位 元/m2 元/m2 元/m2 元/m2 元/m2 元/m2 元/m2 备注 按总建筑面积计算 按总建筑面积计算 按总建筑面积计算 按总建筑面积计算 按总建筑面积计算 含电梯及安装 按建安造价的5%计算 建安工程费用的2% 综合估算，设计费的15% 工程费用的0.8% 工程费用的1% 工程费用的0.2% 工程设计费的5% 工程费用的0.1% 工程费用的0.2% 工程设计费的10% 按(1+2+3)项和的3%计算 按6%计算 自有资金40%，银行贷款40% 说明：

1、本项目计算成本时建筑安装工程费按上表乘系数i计算； 2、本项目不考虑流动资金、涨价预备费。 （三）报告要求 1、报告外观形式

封面：报告名称、编制单位、日期； 2、报告内容

1）报告中主要表格构成： （1）基础设施建设费估算表 （2）建筑安装工程费估算表 （3）工程建设其他费用估算表

（4）项目投资估算汇总表 （5）投资计划与资金筹措表 （6）销售计划表

（7）销售收入、经营税金与附加估算表 （8）总成本费用估算表 （9）现金流量表（全部投资） （10）现金流量表（资本金） （11）利润和利润分配表 （12）敏感性分析计算表 2）各子题具体完成任务。

子题目 项目开发期数 表格（1）-（8） 系数i 现金流量表(全部投资) 现金流量表(自有资金) 利润和利润分配表 敏感性分析计算表 全部投资 自有资金 1-1 2 任选5个 1 √ √ √(因素选1个) 1-2 3 任选5个 1.1 √ 1-3 2 任选5个 1.2 √ 1-4 3 任选5个 1.3 √ √ √(因素选2个) √(因素选2个) - 2 -

一 项目建设指标及实施进度

（一）项目建设指标

1、总用地面积：1060亩 2、总建筑面积：71.2万M2 3、容积率（综合）：1.00

表1 项目分期开发容积率表

占地面 分期 一期 二期 三期 四期 多层 别墅及联排 多层，小高层 别墅及联排，复式 物业类型 积（亩） 200 300 260 300 0.1887 0.2830 0.2453 0.2830 1.5 0.5 1.8 0.5 比例 容积率

（二）建设周期

根据同类项目实际建设周期和本项目实际工期需要，以及对项目建设、销售周期的预测，项目建设开发周期确定为7年，其中建设期6年。自2005年元正式开工建设开始，至2011年12月止。项目的工程建设和市场销售重叠进行。

主要的里程碑事件的相应时间为： 2005年1月正式动工建设；2005年7月1日开始销售；2011年12月底前销售完毕。 （三）项目实施进度安排

由于项目的建设期和销售期会重叠进行，项目建设需要配合楼盘销售工作，宜采取统一组织、统一规划设计、分头实施的办法。

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项目一期建设可分为十个阶段：A、获取土地使用权、前期论证和立项审批阶段；B、规划设计、报建和施工准备阶段；C、基础工程施工阶段；D、主体土建工程阶段；E、设备安装工程阶段；F、外装饰工程阶段；G、室内安装和装修阶段；H、室外工程和收尾阶段；I、楼盘开盘预售阶段；J、销售阶段。

项目二、三、四期的部分工作可以在第一期建设阶段完成。

考虑项目实施的任务组织形式，可能存在分单项承包情况，各自的实施进度安排应控制在项目总体实施进度以内。并相应制定各单项更为详尽的施工组织计划以保证项目进度计划安排的实现。 （四）项目实施进度表

见项目实施进度表（表2）。

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表2 项目实施进度表

项目 前期 一期 二期 三期

2004 3 4 1 2005 2 3 4 1 2006 2 3 4 1 2007 2 3 4 1 2008 2 3 4 - - 3

二 项目投资估算与资金安排

（一）建设投资估算

1、投资估算范围

本项目建设投资估算范围包括多层、小高层住宅、别墅、联排别墅、复式洋房等房屋建筑工程，室外工程，以及前期准备工程费用和工程建设其他费用等。

2、投资估算编制依据

1）国家、湖北省、武汉市相关的政策法规和基本建设收费标准；

2）《全国统一建筑工程预算定额湖北省统一基价表》及类似工程经济指标； 3）《全国统一市政工程预算定额湖北省统一基价表》及类似工程经济指标； 4）《全国统一安装工程预算定额湖北省单位估价表》及类似工程经济指标； 5）《湖北省建筑安装工程费用定额》； 6）《项目开发协议书》。 3、投资估算说明 1）建筑工程费估算

建筑工程费估算主要为房屋建筑物工程，主要采用单位建筑工程投资估算法，以单位建筑工程量投资乘以建筑工程总量计算。一般建筑设计包含的建筑装饰工程部分包括在房屋建筑物工程造价之内，不再单独估算。详见《建筑安装工程费估算表》。

2）基础设施建设费估算

基础设施主要包括供水、供电、道路、绿化等工程。详见《基础设施建设费估算表》。

3）工程建设其他费用估算

工程建设其他费用按各项费用科目的费率或者取费标准估算。详见《工程建设其他费用估算表》。

4）基本预备费估算

基本预备费以建筑工程费、设备及工器具购置费、安装工程费及工程建设其

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他费用之和为计算基数，基本预备费费率为5%。详见《项目投资估算汇总表》。

5）建设期利息估算

项目债务资金的各项建设借款均假定在每年的年中支用，建设期利息的计算公式为：

各年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款额/2）×年利率 建设期利息估算详见《项目投资估算汇总表》。 （二）项目投入总资金及分年投入计划

经测算，本项目建设投资总额为：141563.80万元。其中，静态部分为： 138279.72万元；动态部分为：3284.08万元。本项目不考虑流动资金。项目投入总资金合计为：141563.80万元。

项目建设期为6年，建设投资（不含建设期利息）第一年投入22.82%，第二年投入21.46%，第三年投入19.15%，第四年投入17.88%，第五年投入11.21%，第六年投入7.47%。项目投入总资金及分年投入计划分别见《投资计划与资金筹措表》、《项目开发分期安排》、《项目分期投资计划表》。

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三 项目融资方案

（一）项目融资主体

项目融资组织形式为新设项目法人融资形式。项目融资主体为武汉C房地产

开发有限公司。注册资本3000万元。

（二）项目资金来源

1、项目资本金筹措

项目资本金筹措主要通过项目法人自筹解决。资金来源主要有自有资金，项目预售资金（销售收入转用于建设投资）。为保证销售收入能顺利足额到位，需申请银行能为顾客提供按揭服务。

2、项目债务资金筹措

项目债务资金主要通过向银行贷款的形式解决。贷款总额为：24000万元；其中，贷款本金为：24000.00万元；建设期利息：3284.08万元。

申请银行贷款的方式有两种选择：一是提供足够数量的优质抵押物，通过办理抵押获得贷款；二是以项目法人已经投入的自有资金和项目未来取得的销售收入及经营利润作为担保，通过项目自身获得贷款。鉴于国内普遍采用的做法，暂按抵押方式考虑。

银行贷款在建设期内逐年足额付息，视还款资金来源情况按最大还款能力偿还贷款本金。项目进入现房销售期后主要是偿还贷款（包括计入本金的建设期利息）本金。还款期内的利息作为财务费用计入项目经营的总成本当中。建设期内的利息为：3284.08万元。

偿还贷款及建设期内利息的资金来源主要是两个部分，一是项目可用于还本的销售收入，即销售收入扣除应纳税金、销售成本后的余额，除掉转作为项目投资后的部分。这部分资金按最大额度优先用于偿还贷款本息。二是企业可用于还款的其他资金。

当自有资金筹措和取得预售收入困难时，可适当考虑让项目承包商和供应商带资或垫资。但只可作为应对未来风险的措施，且比例不可偏大。

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（三）融资方案分析

1、资本金来源可靠性分析

本项目融资方案中属于项目法人自有资金的份额不高，项目法人武汉C房地产开发有限公司，自筹资金的能力可以得到保证。

项目建设期内对应年份的预售和现房销售收入的预测值远高于作为项目自筹资金的来源部分，使自筹资金来源的可靠性进一步提高。

虽然，银行对房地产开发商的贷款控制较严，但由于银行贷款在总投资中比例不高，项目承办方拥有足够数量的优质资产，以及所取得的开发地块的土地使用权证，可以满足银行的抵押要求，项目自身获利能力强，市场风险相比较而言并不大，因此，获得银行支持是可能的。

就目前国内金融市场的形势而言，银行对于按揭的形式是比较欢迎的。相应的，销售资金的及时回笼亦能得到保证。

2、融资结构分析

在项目投入总资金中，项目法人自筹：34.45%，销售收入：46.28%。债务资金占：19.27%。融资结构合理

3、融资成本分析

和利用债券、招股、商业贷款等相比，本项目使用的银行资金因当前的利率水平不高，借款期限较短，需由开发商承担的利息总额占比较低，资金成本率要明显的低于项目的收益率水平。可能利用应付账款而发生的利息成本，也因银行利率较低，资本金的融资成本也大为降低。

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四 项目财务评价

（一）财务评价基础数据与参数选择

1、财务价格

项目财务评价对未来的偿债收入和建设投资进行分析时所采用的价格是预测价格。由于项目未来的偿债收入和建设投资支出等会受到政策的调控，故在整个计算期内都使用预测的固定价格。

2、利率

根据本项目的融资方案和融资特点，考虑商业银行长期贷款利率和融资成本费率的水平，项目债务资金的借款利率确定为：5.5%。

3、项目计算期选取

根据本报告其它部分，项目的建设期为6年。因此类项目包括销售在内，预计项目在7年内可以销售完毕。建设期和销售期套在一起共需7年时间。

4、财务基准收益率（Ic）设定

根据国家此类项目建设标准和同类项目的情况，财务基准收益率（Ic）设定为8%。

（二）营业收入与成本费用估算

1、销售收入估算

本项目建设阶段，可以根据规定开展楼盘预售工作。项目整个销售期需要7年时间。项目一期、二期的销售价格根据本报告其它部分确定为：

各年的销售价格、比率和销售收入详见《销售收入、经营税金与附加估算表》。 营业税按销售收入总额的5%计算；城乡维护建设税按营业税税额的7%计算；教育费附加按营业税税额的3%计算。

2、成本费用估算

项目销售成本费用主要是销售期间的销售成本，包括：管理费1%，广告宣传代理费等各项杂费5%。三项费用的计算基数均为当期销售收入。

有关内容详见《总成本费用估算表》和《利润和利润分配表》。

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（三）项目利润估算与财务评价表

项目利润估算详见《利润和利润分配表》。

本项目财务评价所编制的财务评价报表主要有：《现金流量表(全部投资)》、《现金流量表(资本金)》、《利润和利润分配表》等。 （四）盈利能力分析

1、财务内部收益率 1）全部投资内部收益率

项目财务内部收益率为：20.67%。 详见《现金流量表(全部投资)》。 2）资本金内部收益率 项目资本金收益率为：17.16% 详见《现金流量表(资本金)》。 2、财务净现值

财务净现值为：18107.09万元。 所得税后财务净现值为：10575.76万元。 详见《现金流量表(全部投资)》。 3、投资回收期

静态投资回收期为：4.34年。 所得税后静态投资回收期为：4.76年。 动态投资回收期为：4.62年。 所得税后动态投资回收期为：5.29年。 4、投资利润率

本项目的投资利润率为21.69%；投资利税率为 29.26%。有关内容详见《主要技术经济指标汇总表》。 （五）不确定性分析

本项目分别就项目容积率、销售收入、总投资三个主要因素，对项目财务内部收益率、财务净现值、静态及动态投资回收期指标进行单因素敏感性分析，分

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别取变化率为±5%和±10%，详见《敏感性分析计算表》。通过敏感性分析可以知道，项目财务内部收益率指标对影响因素的敏感性从小到大依次为：容积率、销售收入、总投资。 （六）财务评价结论

本项目不仅财务净现值大于零，而且内部收益率高于行业基准收益率，可见在财务上是可行的。如果项目能够享受开发区的政策优惠，减免部分所得税，则项目的财务效果状况可以得到很大改善。

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附表

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