2017年天府城市广场营销策划方案

房地产实效营销综合服务商

2017年天府城市广场营销策划方案

住宅：

套数面积拟销 成交均价（元/㎡） 拟销产值（元） 已回款（元） 剩余房款（元） 占比值（%） 住宅 （套） （㎡） 还建 已认购 未认购 总计 8 41 19 68 962 4936 2279 8177 3796.9 3796.9 3652618 3652618 0 11.8% 60.3% 27.9% 18741498 3636500 15104998 8653135 0 8653135 31047251 7289118 23758133 100.0% 备注：1）住宅面积为工程面积，最终面积以测绘面积为准

2）以上拟销产值是按基价面积保守估算，最低优惠所得保守产值（减1万另98折） 3）还建单位应计入产值，成本组成由甲方另做核算 住宅去化： 1、 销售策略：

1） 项目为商业综合体项目，商业为主、住宅为辅，且前期转认购已确定实销房源41套，剩余房源19套，属稀缺产品，可售房源占总比27.9%。

2） 项目地段优势，房源的稀缺性，住宅回款对项目不会造成较大压力，建议后期自然去化，开盘前能完成住宅90%以上去化。

3） 开盘后，若23层以上加层，可在开盘后期以特价房活动促进住宅出货，可在较短时间内清盘。

4）顶层建议1+1复式户型，弱化顶层劣势，转化豪宅户型，针对高端人群和小型企

业写字楼企业类客群。

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5）项目无需住宅产品其他推广成本 2、 销售执行：

1）开盘前期，以坐销为主，外拓为辅；开盘后，以老带新为突破，圈层营销 2）如开盘中期，老带新去化较慢，可适当针对老业主和周期性上访意向客户做暖场活动，比如：小型团购会、买房送装修基金等多种低成本促销方式来促进去化率

商业：

2016年商业销售市场反馈小结：

1、前期商业认筹客户136组，成功VIP认筹升级8组，90%的前期认筹客户处于观望和待退筹状态，另新客户VIP认筹10组中，成交客户，老带新客户成交的有6组 2、前期客户观望和待退筹，其核心问题如下：

A、前期施工进度缓慢，怀疑投资商资金缺乏，客群对于投资安全性没信心；

B、2016年开盘节点的拖滞，让少量有投资意向客户，资金转入其他投资性产品，客户分流严重，且对投资商的诚信有疑虑；

C、项目重复认筹，部分前期客群警惕性明显增加，投资更理性，怀疑项目圈钱目的，持观望态度；

D、对项目农贸业态有疑虑：

1） 农贸行内人士都知晓北门菜市场是政府搬迁，政府没有明文公示，觉得民主路再做农贸业态，政府会干预，对农贸业态没有信心；

2） 崇阳为县城，关系网错综复杂而又局限，内部股东传出负面说辞，使得圈层意向客群严重失效。

E、部分前期认筹客户为崇阳城区商家客群，对于本项目的拿地，众筹等信息的一些负面信

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息颇为了解，且部分有投资能力的潜在客群都转化为项目股东，使得优质潜在客群分解，无法圈层。

以上分析结论得知，项目后期存在一定的客观压力，如要扭转局势，需要投资方和工程方的齐心协力，以及自身对项目的未来发展有相同的价值观和信心。

2017年营销推广建议：

突破难关需要各方的极力配合，项目才能健康发展、相关核心营销基础条件，需要甲方的全力配合：

1、 年后投资方和工程方必须明确项目统一方向，招商同步，且要即可实施落地，不可拖

滞。建议招商团队于2月中旬进场，配合销售，启动招商环节，推动项目，提高社会关注度。

2、 3月份之前，工程方施工进度需加快，且给予我方适宜的活动场地，硬化部分广场场地，

包装局部项目广场成型展示区，合理规划施工，提升市场信心。

3、 新营销中心和硬化活动场地的动线连贯性，来带动人气上访。建议新营销中心在3月

中旬前能够进场，2月中旬前后开始施工。

4、 设计院的衔接，需短期内确定销售图纸和业态分布图，提供有效销售道具，将概念引

导为产品本身。建议在2月中旬前后业态落位、销售平面和招商平面定版。 策略：

2017年核心策略推广排铺：

1）农贸金铺推介会+营销中心开放盛典（清明节前） 预计费用（6万） 2）品牌意向签约仪式+招商会（五一期间） 预计费用（4万）

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3）大小项目现场暖场活动支撑（从营销中心开放开始，至少每周一场项目场地暖场活动） 预计费用（10场总计25万） 4）一期农贸开盘（国庆期） 预计费用（10万） 5）不间断的乡镇、城区地推 预计费用（10万） 6）其他推广费用 预计费用（15万） 全年推广费用可控制在70万以内 说明：

1）本项目在2016年社会舆论纷杂，褒贬不一，要重塑市场形象，提升投资客的投资信心，必须在较短时间内通过强力的活动支撑，来让客户对本项目有感官的认知转变。

2）通过频繁的活动支撑，不但能为项目拔高形象，让投资商的开发实力得到社会的认可，且让客群投资有安全感，这样才能有效转化为购买力；且能提升社会各界对项目的关注度，产生口碑效应，进行项目信心的正面传递，在策略执行过程中来寻找项目的市场刺激点，盘活项目人气带动，刺激招商、投资、消费三大市场端口，树立崇阳商业风向标，产品价值得以烘托。刺激认筹量，为开盘做准备。

开盘需具备条件：

国庆前必须达到最低350筹，才能达到负一层商铺开盘条件，平均每月40筹

1、要完成以上认筹量的蓄水，2017年必须大刀阔斧，较高姿态和市场说话，强力推广势在必行。

2、负一层、1-5层招商全面启动，为2018年商业体开业做准备。

佰润嘉业天府城市广场项目组

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本文来源：https://www.bwwdw.com/article/022f.html