LOFT产品研究及设计

LOFT产品研究,比较好的产品策划案例。

谨呈： 谨呈：苏宁环球股份有限公司

宜兴苏宁东氿项目 LOFT产品研究 LOFT产品研究——世联地产苏宁宜兴项目组

LOFT产品研究,比较好的产品策划案例。

假设我们产品要做成LOFT?

客户特征访谈 产品 案例分析

市场价格

LOFT产品 LOFT产品 市场接受度

宜兴市场现状

解决核心问题

客户反馈

在不考虑总高度是否符合规定的情况下

LOFT产品研究,比较好的产品策划案例。

目录： 一.LOFT产品分析 LOFT产品分析 二.项目静态销售额测算 三.客户访谈 四.附件

LOFT产品研究,比较好的产品策划案例。

目录： 一.LOFT产品分析 LOFT产品分析 二.项目静态销售额测算 三.客户访谈 四.附件

LOFT产品研究,比较好的产品策划案例。

产品优势——价格实惠，功能实用优势 (1)产品优势还在于性价比较高。一层的价格，两层的面积：LOFT住宅产品 一层的价格，两层的面积 一层的价格 层高≧4.9,可以给客户更加实惠的感觉。 (2)动静真正分离，上下截然分区，复式结构增加户型的使用空间。 动静真正分离，上下截然分区 动静真正分离自 由 分 割

自 由 分 割

总体层高5.8米

LOFT产品研究,比较好的产品策划案例。

产品劣势——层高受限，成本增加，客群单一

自 由 分 割

自 由 分 割

居住及生活空间受到压抑

劣势： (1)每层的空间受高度限制 受高度限制，有局促感和压抑感; 受高度限制 (2)此种产品不可避免的提高了装修成本及费用 装修成本及费用。 装修成本及费用 (3) 面对的客户群体较为单一，受众面窄 受众面窄。 受众面窄

LOFT产品研究,比较好的产品策划案例。

产品客户群——年轻的首置，投资客户Loft产品： 享有地理优势，处于人口密集，商业成熟，交通便利的地区。 主要客户群： 是25-38 岁的年龄段，一类是首次置业的中等收入的年轻客户 群，他们购买的目的是自住； 其次是二次或多次置业的投资型买家，他们购买的目的是追求 回报； 另外还有一类就是外地移民，他们购买的目的是建立一个立足 都市的生活平台。

LOFT产品研究,比较好的产品策划案例。

无锡市场案例Loft项目性质一般以商办或商住立项，多为小体量项目。

目前宜兴市场无此类产品可供参考，特选取无锡市场案例： 目前宜兴市场无此类产品可供参考，特选取无锡市场案例：无锡 D-PAKE 哥伦布广场 五米阳光 甲壳虫2933 户型面积 (㎡) 52-85 50-79 35-60 29-33 层高 (米) 5.38 4.99 4.99 3.9 Loft均价 (元/㎡) 9100 11000 5900 9000 周边普通住宅均价 (元/㎡) 9000 9000 4500 9000 对比系数 1:1 1.2:1 1.3:1 1:1

从当时LOFT产品销售时，均价与周边住宅对比系数为1—1.3左右 1 1.3左右

LOFT产品研究,比较好的产品策划案例。

结合产品特征及市场案例分析如下：

市场LOFT产品主要为90 以下小户型； LOFT产品主要为90㎡ 1. 市场LOFT产品主要为90㎡以下小户型； 购买客户多为年轻白领首置，商务，及投资客户； 2. 购买客户多为年轻白领首置，商务，及投资客户； 宜兴市场尚无此类产品出现; 3. 宜兴市场尚无

此类产品出现; 无锡市场上， 4. 无锡市场上，此类产品与周边住宅产品价格比率为 1.3。 1-1.3。

LOFT产品研究,比较好的产品策划案例。

目录： 一.LOFT产品分析 LOFT产品分析 二.项目静态销售额测算 三.客户访谈 四.附件

LOFT产品研究,比较好的产品策划案例。

以1-1.3的价格系数做标准，静态测算本项目销售额测算一： 测算一： 比例计算) (按1.3比例计算) 比例计算 高层：均价10000元 高层：均价10000元/㎡ 10000 LOFT:均价13000元 LOFT:均价13000元/㎡ 13000 销售额： 销售额： 高层住宅：38.5亿 高层住宅：38.5亿 LOFT: LOFT:9亿

总体高层销售额：47.5亿 总体高层销售额：47.5亿

LOFT产品研究,比较好的产品策划案例。

测算二： 测算二： 比例计算) (按1.3比例计算) 比例计算 高层：均价10000元 高层：均价10000元/㎡ 10000 LOFT:均价13000元 LOFT:均价13000元/㎡ 13000 销售额： 销售额： 高层住宅：38.6亿 高层住宅：38.6亿 LOFT:8.6亿 LOFT:8.6亿

总体高层销售额：47.2亿 总体高层销售额：47.2亿

LOFT产品研究,比较好的产品策划案例。

原方案测算： 原方案测算： 高层：均价10000元 高层：均价10000元/㎡ 10000

总体高层销售额：45亿 总体高层销售额：45亿

LOFT产品研究,比较好的产品策划案例。

根据静态数据的测算得出：采用LOFT产品设计的情况下的高层总销额 方案一：47.5亿 方案二：47.2亿 采用原高层设计方案的情况下高层总销额 原方案：45亿

增加LOFT产品，在不考虑成本的情况下，高层住 宅销售额

提高2亿左右！ 提高2

LOFT产品研究,比较好的产品策划案例。

目录： 一.LOFT产品分析 LOFT产品分析 二.项目静态销售额测算 三.客户访谈 四.附件

LOFT产品研究,比较好的产品策划案例。

客户访谈——针对宜兴复式产品的客户访谈调查 ——针对宜兴复式产品的客户访谈调查

LOFT产品研究,比较好的产品策划案例。

访谈内容访谈问题重点： 在东氿片区100米以上的高层产品接受度？ 高层产品中的层高为5-6M的复式接受度？ 在东氿的高层复式价格接受范围？ 对高层的楼层接受数？ 复式产品的面积需求？

LOFT产品研究,比较好的产品策划案例。

访谈人一万先生 32岁 背景：二次置业 二次置业 家庭：三口之家 职业：评估公司经理 核心特点：以长辈为重对百米以上的高层可能年轻人能接受，像家里的老一辈人就不能接受，宜兴 人家庭观念重，年轻人也受家里长辈影响，如果老人家不接受那我们也不会 接受。 复式的总层高5-6M是可以接受的，单层在2.7-3M。 复式的面积120-160㎡比较合适我。 价格在8000-10000元都能接受，宜兴前两年房价才3-4千，但这两年价格涨 的太离谱了。 如果我买高层，30层以内还是可以接受的。

LOFT产品研究,比较好的产品策划案例。

访谈人二廖先生 35岁 购房目的：改善居住环境 改善居住环境 家庭：五口之家 职业：公务员 核心特点：家庭为重，居住舒适度现在宜兴都还没有百米以上那么高的房子，我还是不能接受那么高的房子， 家里有老人小孩的，还是矮一点的住起来方便舒服。 高层20多层还是可以的。 像我家有老人

,住复式上下楼的就不方便，宁愿买个大平层，不考虑复式。 假如要买复式，价格在1万左右就差不多是可以接受。

LOFT产品研究,比较好的产品策划案例。

访谈人三王先生 40岁 购房目的：改善居住环境 改善居住环境 家庭：五口之家 职业：私营业主老板 核心特点：居住环境的提升高层最高能接受范围在26-27层，现在宜兴还没有百米以上的，我是不能接 受这么高的房子，如果说做酒店还差不多，我买这么高，电梯等很久不方便 ，物管费也很高。 如果是买复式，我喜欢带院子的，不会买高层的复式。 现在住的300㎡复式，如果是要再买，我打算买200㎡的就差不多了。一楼就 做生活空间，朋友来玩玩也好，楼上就是卧室，最好每间卧室都有卫生间。 复式价格1万左右差不多。

LOFT产品研究,比较好的产品策划案例。

访谈人四吴小姐 27岁 购房目的：二次置业 二次置业 家庭：两口之家 职业：教师 核心特点：身份和档次的要求

33层的高层我是肯定不接受的，更不能接受百米以上的高层。 复式的层高，标准层高就可以了，2.7-3米差不多。 高层复式价格7000-8000元/㎡可以接受的。 复式面积200㎡就够用了。

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/0144.html